【全球聚看点】何谓民营房企的合理融资

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何谓民营房企的合理融资

日前，中国人民银行、中国银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确提出要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，用好民营企业债券融资支持工具，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。对此，相关媒体也发表文章，表示要满足民营房企的合理融资。

所谓合理融资，应当是企业生产经营必须具有的资金，而不是数量越多越好、还款期限越长越优。如果这样，就极容易导致企业财务状况出现问题，不仅会引发企业倒闭，还会给提供资金单位带来严重风险。因此，必须合理安排融资期限和融资数量，把风险控制在合理范围内。

就民营房企（国有房企同样存在类似问题）的发展过程来看，不同阶段都是存在着比较严重的不合理融资状况的。正是因为融资的不合理，才带来了今天民营房企的极大困难，特别是头部房企，没有几家过得舒坦和安全，更多的是资金链随时可能断裂，风险也随时可能爆发，以至于管理层只能被动、无奈地给民营房企再度打开融资之闸，让民营房企的资产负债率继续处于高位，甚至不降反升。

民营房企发展的初期，绝大多数都是“空手套白狼”，手中既没资金也没资源，甚至连个像样的施工队也没有。但是，他们具有的是“人有多大胆、地有多大产”的胆量。于是，东拼西凑南借北骗地筹集一点资金，到政府手中拿上一块地，转身到银行贷款，将借的债还掉，然后按照政府制定的、可以销售预售房的要求，再将购房者的资金拿来充当建设资金，于是，很快地，“第一桶金”就到手了，就能拿第二块地、第三块地、更多的地了，企业也从“白手”变成了“富豪”。

那么，这一刻银行提供给开发企业的资金，算是合理融资吗？比起实体企业所需要的资金，算合理呢，还是不合理，或者存在其他方面的问题。反正是，银行同意给开发企业“空手套白狼”，就绝对不会是正当行为、合理融资。如果这也合理，那给实体企业的一切资金，就都是合理的。可是，有谁去关心此事呢？又有谁认为这会给后来带来极大风险呢？

到了房地产市场十分火爆，开发企业也已经通过“空手套白狼”发展到一定阶段后，开发商的手笔也越来越大、胆量越来越没有边界了，开始疯狂地扩张与扩大规模。特别是银行贷款，成为了开发企业扩张的最主要手段。而随着信托、境外融资、债券等对开发商开放，开发企业负债扩张的热情也越来越高涨，以至于无论有没有条件，都在疯狂地负债扩张，很快地，原本默默无闻的房企，都变成了亿万富翁，上了“福布斯”和“胡润”富豪排行榜。

说是富豪，相当一部分是“负豪”，原因就在于，盲目负债扩张，在带来资产快感的同时，负债也是节节攀升。负债最多的企业总负债超过了2万亿，成为名副其实的大“负”豪。这个时期银行提供的资金和资源，由于过于密集，最终都浪费了。那么，这些资金、资源的投放合理吗？是合理的资金需求吗？如果真的按照资金的合理需求安排资金，而不是想怎么投放就怎么投放，很多钱就不需要浪费。

再来看眼下，开发商普遍日子难过了，烂尾等方面的矛盾也越来越突出，特别是资金链，又出现了断裂风险。比起房地产市场火爆时企业融资的容易，再来分析一下开发商的形成的财富结构，可能一切就会变得不可思议。因为，如果开发商在市场火爆时控制一下发展的节奏，减少一些银行贷款，稳定一下资产负债率，而不是过度扩张、过度负债、过度提高资产负债率，那么，就不会有今天的结果，就不需要再大范围放宽楼市调控政策，而只需要做局部微调，自然，房地产市场的稳定性就会更好，因为负债过多而引发市场波动的问题就能解决。

所以，今天的所谓合理融资，说到底就是，给开发商继续增加资金，不让他们在眼下倒下。至于倒向哪里，只能是鸡说鸡有理，鸭说鸭有理，到底谁更有利，谁也说不清。自然，就只能说点空话、喊些空口号了。而合理融资，也就只能是一个幌子。