房地产再迎活水，390亿中票集中注册，碧桂园、绿城等拿到“红包”

本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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房企融资迎来又一波集中开闸。

2月23日，中国银行间市场交易商协会披露，碧桂园、绿城、厦门中骏、雅居乐、成都兴城人居地产投资集团等5家房企中期票据集中获批注册，累计可发行额度达390亿元。

上述中期票据在今年1月获批，其中碧桂园200亿元中票、绿城110亿元中票、厦门中骏和成都兴城人居各30亿元中票、雅居乐20亿元中票。从获批之日起两年内，这些房企可择机、分期发债，以补充公司流动性。

碧桂园是今年春节后首家获批储架式注册发行的房企，也是“第二支箭”发出后获批规模较大的房企，仅次于万科的337亿元中票规模。

绿城的110亿元中票分7笔注册，其中一笔注册额度为20亿元，其他6笔均为15亿元。这也是“三支箭”发出后，绿城首次获批发债。去年11月29日，绿城中国报送110亿元储架式中期票据注册发行计划，用于置换到期债券及项目开发建设。

厦门房企中骏和广州房企雅居乐中期票据的获批时间均为今年1月9日。除了此笔中票，今年以来，两家房企在1月份均成功发行了2023年第一期中期票据，成为今年发债民营房企中的先行者。其中，中骏的发行规模为15亿元，期限3年，发行利率4.1%；其中不低于10.5亿元用于项目开发建设和购回或偿还公司境外美元债券用途，不超过4.5亿元用于补充流动资金。雅居乐今年第一笔中期票据金额为12亿元，期限3年，利率4.7%，募集资金将用于项目开发建设及补充流动资金用途。

在2月初，中国银行间市场交易商协会曾集中对万科、新城控股等5家房企的中票放行，且发行规模更大，其中万科337亿元、新城控股150亿元、美的置业150亿元、新希望五新实业集团10亿元、中国铁建房地产22亿元，合计669亿元。

虽然获批注册只是拿到发债的入场券，成功发行才算是真正引来了改善流动性的“源头活水”，但从获批发债主体看，监管层对央企、国企和发展稳健的龙头民营房企的偏好显而易见。以厦门中骏和雅居乐为例，这两家民营房企虽然现金流紧张，但截至目前一直保持着债务零违约的纪录。

克而瑞研究中心数据显示，民营房企融资出现两极分化，融资优势向标杆民企转移。2022年，标杆民企融资渠道也有所收缩、融资规模较2019年下滑了38%，但融资占比从2019年的12%提升至35%，而预警民企、风险民企的融资规模较2019年分别下滑了73%、89%，风险房企融资规模占比收缩最为严重，从56%收缩至29%。

克而瑞研究中心指出，虽然有近30%民营房企在“三支箭”以及内保外贷的支持下资金链有了一定的保障，但大多数民营房企仍存在着较大的流动性压力。其中，仅2023年上半年，民营房企即将到期债券总额就达到了2913亿元，风险房企的到期债券占比超过了61%。

华福证券分析师李清荷表示，2023年1月、3月、4月、7月和9月为房地产行业偿债高峰期，均有近千亿规模债券到期，偿债压力较大。偿债压力较大的房企为恒大、碧桂园、华发股份、金地、建发、融信、世茂等，2023年到期规模在400亿元-180亿元不等。

克而瑞研究中心认为，对风险房企而言，当下即使有融资政策的支持也可能较难得到资本市场的认可，因此除了需要继续开源节流积极自救之外，或许也需要等待政策的进一步传导。相较之下，财务状况较为优秀、偿债压力不大的标杆民企，在融资政策的支持下可以占据发展先机。

优质民营房企资金压力的纾解已经在土地市场有所体现。近期，多地土地市场升温，20城宅地出让平均溢价率超过5%，北京、杭州、苏州、宁波等地出现多宗触及最高地价的土地，杭州和苏州也再次出现数十家房企抢地的情况。

中指研究院高级分析师张晓飞认为，除了地块优质外，另一原因是近期对房地产各项政策支持力度加大，部分企业尤其是民营企业融资环境得到改善，率先把握窗口期同时参与到优质地块的竞争中。